租赁增值税(经营租赁服务的增值税和所得税处理的区别)

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经营性租赁服务是租赁企业的主要经营方式，包括动产和不动产租赁，是指在约定时间内将有形动产或不动产的使用权授予承租人的经营活动。

一、纳税规定

(1)增值税

36号文件规定，纳税人将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产出租给其他单位或者个人的，应当按照经营租赁业务缴纳增值税。

(2)企业所得税

根据《企业所得税法》第6条，企业以货币和非货币形式取得的租金收入为总收入。

二、纳税义务的时间差

(1)增值税

36号文件规定，纳税人以预付款方式提供租赁服务的，其增值税纳税义务自收到预付款之日起发生。

(2)企业所得税

根据国税函[2010]79号文件和《企业所得税法实施条例》第19条的规定，提供固定资产、包装材料或其他有形资产使用权的企业取得的租金收入，应当按照交易合同或协议约定的承租人应缴纳租金的日期进行确认。

三。收入确认的差异

(1)增值税

36号文件规定，增值税销售额是指纳税人在应税活动中取得的总价和额外费用，额外费用是指价外收取的各项费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

(2)企业所得税

根据国税函[2010]79号文件和《企业所得税法实施条例》第19条的规定，如果租赁合同或协议规定租赁期限为年，租金一次性预付，出租人可以按照《实施条例》第9条规定的收入与费用相匹配的原则，将上述确认的收入分期统一计入相关年度收入。

案例：2016年4月1日，企业甲(一般纳税人)购买了一套建筑面积为220平方米的办公楼。2017年1月10日，与企业B签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年2月1日至2020年1月31日。合同约定，企业B将在2017年1月28日前缴纳36个月的一次性租金108万元。若企业A 2017年无其他收入，相关成本为10万元，且无其他纳税调整项目，符合小型微利企业条件。

分析：1 .根据36号文件，一般纳税人在租赁2016年4月30日前取得的房地产时，可选择采用简单计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，简单计税方法经税务局备案后，企业A应申报2017年1月至2月的增值税=108 \u(15%)5%=51400元。

2.企业A 2017年应缴纳的企业所得税=(108 36 11-10) 50% 20%=23，000元(企业B一次性缴纳的108万元统一计入相关36个月的年度收入)。

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